Step1城市與人群………杭州樓市發展現狀特征分析
1、加速垂直的杭州，與精神情感的迷失！
十年中在杭州沒有搬過家的人是非常罕有的！而十年中杭州幾乎就是一個大工地……
引子：人類社會在經歷工業化和城市化的“大發展”之后，開始對工業化和城市化的后果作總結和反思，發現人類社會的發展越來越據棄自然、毀壞自然，將人與自然本應和諧的關系推向了反面，并嘗到了由此而帶來的種種“惡果”，如氣候異常、環境污染、缺乏自然情調等等。19世紀末，美國出現了“城市美化運動”，英國出現了“田園城市”的思潮，所有的這一切都反映了人們要求與環境和諧、重歸大自然的愿望。
而杭州目前正在逐漸變成一個垂直的城市………城東城南正在加速長高！同時我們所追求的生活本質感受似乎越來越模糊！
不知從什么時候開始，很多曾經住在城西翠苑一帶的朋友開始常常緬懷文一路那早年的高大梧桐………
2、城市東擴與生活西進（靜）的沉默搏弈
2000年以來，杭州房地產業以前所未有的速度強勢發展，錢江新城、濱江、下沙、三墩、閑林、城北區域熱點不斷。尤其隨著杭州市“城市東移’發展戰略思想的提出，以錢江新城為發展核心的輻射區域以金融、辦公、商務和居住等綜合功能成為有力拉動杭州城市發展的“巨擘”。一定程度上講，杭州州“東擴”具有絕對的政策引導性，是政府行為；而“城市西進”則是順勢城市發展，“市場與房企自發行為占據主導作用。
自03年以來，杭州政府一直用“城市東擴、旅游西進、沿江開發、跨江發展”的思路在打造杭州大都市的未來格局。而隨著錢江新城CBD建設進度的持續推進，杭州確實似乎已經從“西湖時代”邁向了更為氣勢宏偉的“錢塘江時代”。但按市場現狀來看，政府主導下的城市東擴運動似乎又和普通老百姓并沒有太多的關系；
當前錢塘江畔正成為炫富一族的角逐場，“奢華的海岸浪潮”尚未在耳邊淡區去，“誰又是誰上流之上”又在鼓噪著我們的脆弱神經。。。。。，
確實城市的豪宅高端市場在濱江·金色海岸開發取得成功的強烈刺激下，讓許多開發商興奮不已，區域住宅更有向高端物業急速發展的傾向，但我認為需慎重對待的問題是，畢竟真正的“金字塔”的塔端客戶還是相對有限的，產品過于雷同就會缺乏競爭力。
但我認為濱江·金色海岸不僅僅是高端物業，更重要的是它是一次成功的市場先機的準確捕捉，因此該區域的開發商應該學其創新，而不是學其表層的富貴與炫耀，學其“神”而不是學其“形”。
因此當前“政府向東、百姓向西”的說法其實也是一種無奈之選。杭州的老百姓只能選擇更西更北作為自己的居住之地，而城西相比其余板塊來看，相對還是比較安靜的，我也虔誠的希望，這片僅有的安靜之域能繼續的沉默安靜下去，直至我們退休養老，哪怕只能是一種奢求…
歷史背景回顧：
十多年前，城西還是一片遍布柿樹林和蘆葦塘的濕地，一些非國有房產商開始了住宅開發的嘗試。那時候，它的名字叫做"蔣村商住區"；1996年，隨著康樂新村、丹桂公寓、金都花園、南都花園、湖畔花園等第一代商品房陸續建成并逐漸形成居住氛圍，城西大型住宅區的雛形初現；但2000年后，人們已然將杭州城西毫無疑問地看做一個高檔住宅聚集的成熟板塊。短短10年的開發過程，城西從荒蕪到繁盛，將杭州中心邊界迅速擴大到西溪濕地邊。這是一個城市蔓延的結果。如今，隨著西溪濕地公園、西溪沃爾瑪、天目山路延伸段、文一西路延伸段、文二西路延伸段等重點工程的實質性進展，杭州城西的觸角已經被進一步放大至包括五常、閑林等杭州西邊與城市關系最緊密區域的"大城西"…
4、因此當前杭州樓市“東擴”與“西進”的精彩博弈，很能反映出政府力量與市場發展之間的較量。
而城市區域其余幾個重要的板塊又以幾個不同的姿態進行著客戶資源爭奪戰，樓市七分天下的競爭格局初露端倪，但當前幾乎不爭的事實是，看似不相關存在于不同板塊的樓盤，但在產品定位、銷售定價、營銷競爭方面都要受到其余板塊內不同樓盤的競爭干擾。
觀點一、區域價格體系在低端消費者心中固有形成
前在杭州消費者心中對各區域的樓市價格已經形成一個“固有的價格思維”，價格認知體系左右了他們的無奈購買行為，特征具體表現為：消費者樓盤認知價格=區域均價+樓盤品質附加值+品牌因素（如綠城），因此一旦銷售價格突破他們的心理價值底線，哄搶局面一定形成。
觀點二：改善型剛性需求將直接受交通因素影響
洼地效應主導了杭州樓市的鋼性首次置業動能流向，而對于改善型需求而言，對區域的選擇更具理性；中心城區圈經過近10年的開發及前期的大幅拉升，價格基本已經達到頂峰，而處于城郊的郊區地產（樓市三國），隨著交通條件的改善（地鐵的開工），以及商業網絡的逐步成熟，憑借較高的性價比優勢，逐漸成為杭州中低收入者的首要購買區域，使得這部分銷售動能逐漸向性價比較高的區域流動。
觀點三、杭州將進入擴散型城市化階段，高端人群未來將逐漸城市郊區化
杭州在今后的五年將具體表現為城市郊區化和大都市區化，由于集中型城市化階段帶來的大城市中心區的環境、交通、治安等狀況的惡化，而郊區如轉塘、之江、西溪等區域具有密度低、環境質量好等優勢，促使中高收入階層將向該類郊區居住區轉移，同時政府有效發展交通網路，有效引導居住郊區化發展等客觀條件和政策的驅動、私家汽車的高普及率、區域大型購物中心的興建，促進城市中高端人群逐步向該類郊區轉移。